Zdolność kredytowa

Jaki jest najczęstszy temat poruszany z doradcą finansowym? Zgadłeś – kredyt hipoteczny. A ramach tego kredytu hipotecznego jaki jest najczęstszy element o który pytają klienci? Zdolność kredytowa. Konsekwencją tego jest fakt, że mam mnóstwo zapytań w tym temacie. Żeby obliczyć zdolność kredytową trzeba wziąć pod uwagę sporo czynników. Jest ona też zależna od banku (w każdym banku będziesz miał nieco inną zdolność), natomiast jeśli chciałbyś sprawdzić „na szybko” czy stać Cię na zaciągnięcie kredytu hipotecznego o konkretnej wysokości to możesz samodzielnie obliczyć swoją przybliżoną zdolność kredytową. Dla osób, które chcą spróbować swoich sił, poniżej przedstawiam możliwie najprostszą metodę do wyliczenia zdolności kredytowej.

Jak obliczyć zdolność kredytową?

Dla przykładu musimy oprzeć się na jakichś źródłach dochodu i posłużą mi za to najprostsze formy, czyli etat oraz jednoosobowa działalność gospodarcza rozliczana na zasadach ogólnych. Dlaczego? Bo jeszcze póki co taka forma prowadzenia działalności jest najpopularniejsza. Póki co, bo jeśli od nowego roku w niezmienionej formie wejdzie Nowy Ład to pewnie będziemy mówić częściej o zdolności dla tych, którzy są na ryczałcie na jednoosobowej działalności lub tych, którzy założyli spółkę.

Wracając do kredytu. Po krótce – tak abyś miał świadomość co w ogóle możesz brać za dochód – poniżej pokazuje minimalne wymogi banków przy zaciąganiu kredytu:

Zdolność kredytowa na etacie

Przy jakich umowach w przypadku etatu możemy starać się o kredyt hipoteczny? 

– umowa na okres próbny – nie jest brana pod uwagę

– umowa na czas określony – jeśli jest poprzedzona umową na okres próbny również najczęściej dyskwalifikuje nas do starania o kredyt hipoteczny, ale jeśli poprzednią umową jest również umowa na czas określony wówczas bank może od Ciebie wymagać promesy (taka obietnica od pracodawcy na papierze, że jak skończy Ci się umowa to Ci ją przedłuży). Okres umowy na czas określony to minimum od 6-12 miesięcy.

– umowa na czas nieokreślony – najbardziej pożądana, minimalny okres trwania to 3 miesiące

Zdolność kredytowa a jednoosobowa działalność gospodarcza

 Jak to wygląda w przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej?

– okres trwania: minimum 1 rok prowadzenia działalności

W przypadku zasad ogólnych (podatek liniowy lub progowy) brany pod uwagę jest dochód netto (czyli po odjęciu podatku). Banki najchętniej biorą pod uwagę zasady ogólne. Dlaczego? Nie potrafią (albo im się nie chce) policzyć realnego dochodu w ryczałcie, ponieważ jedyne co tam wykazujemy to przychód. Na ryczałcie banki przeważnie biorą jedynie 20-40% przychodu jako dochód, co umówmy się – w większości przypadków wynikiem byłby brak zdolności kredytowej. W związku z Nowym Ładem i podwyższeniem składki zdrowotnej do 9% od dochodu ludzie będą zapewne mimo wszystko uciekać na ryczałt. Jeśli dużo osób przejdzie na ryczałt to banki (aby móc dalej udzielać hipoteki) będą musiały zmienić sposób naliczania zdolności kredytowej dla osób rozliczających się ryczałtowo, bo to 20-40% przychodu najczęściej nie wystarczy do uzyskania odpowiedniej zdolności kredytowej. To już taka dygresja, ale banki będą musiały się wobec tego dostosować do nowej sytuacji.

Co nie jest brane jako dochód przy wyliczaniu zdolności kredytowej?

We wszystkich formach nie bierzemy pod uwagę:

• 500+,
• zasiłków i innych świadczeń socjalnych,
• jednorazowych dochodów,
• alimentów,
• stypendiów,
• diet na delegacje.
• wszystkich form nieudokumentowanego dochodu (np. wynajem nieruchomości „na czarno”). 

Obliczenie zdolności kredytowej

I teraz niestety trochę matematyki, lecz mam nadzieję, że każdy sobie z tym poradzi.

Jak to przełożyć na zdolność? Przy obecnych stopach procentowych i marżach w banku (średnio od 2,2 do 3%) można przyjąć, iż na poniższe kwoty średnio wychodzi taka rata miesięczna:

Kredyt na 30 lat na 100 000 zł = 400 zł /m-c

Kredyt na 25 lat na 100 000 zł = 450 zł/m-c

Kredyt na 20 lat na 100 000 zł = 530 zł/m-c

W związku z tym 1200 zł w przypadku kredytu na 30 lat daje nam możliwość wzięcia kredytu na 300 000 zł. I to tyle – to aż tak proste.

Od czego zależy zdolność kredytowa?

Tak jak wspomniałem na początku artykułu każdy bank nieco inaczej podchodzi do wyliczania zdolności kredytowej, a różnice w wyniku mogą być znaczące. Prócz wysokości dochodów oraz zobowiązań banki biorą również pod uwagę takie kwestie jak:

Wkład własny – obecnie minimum 10%, ale od 20% zyskujemy przeważnie ofertę wszystkich banków w polskiej walucie. Warto jest mieć 20%.

Stan cywilny – można przystąpić do kredytu z obcą osobą, lecz niektóre banki mogą patrzeć przychylnie na to, że mamy małżonka – jesteśmy w ten sposób dla nich stabilniejszym źródłem dochodu.

Inne nieruchomości – kredyt hipoteczny ma służyć na cele mieszkaniowe. Jeśli mamy 2 inne nieruchomości i jest nas dwoje to ciężko będzie wytłumaczyć, że kupujemy kolejne mieszkanie, bo chcemy mieszkać w 3 na raz… 😉 Tu trzeba szukać innych sposobów. Oczywiście istnieje ich sporo – w razie czego zapraszam do konsultacji

Wiek kredytobiorcy – banki obecnie najchętniej udzielają kredytu na 20-30 lat maksymalnie, ale czasem mogą nawet i na 35 lat. Pamiętaj, że maksymalny wiek w momencie zakończenia umowy kredytowej najczęściej wynosi 70-75 lat w zależności od banku, więc musisz się zmieścić.

To co udało mi się przedstawić wyżej to niestety wierzchołek góry lodowej. Sytuacja każdego z moich klientów jest zwykle inna i nawet po przeczytaniu całego Internetu na temat kredytu hipotecznego i zdolności kredytowej pojawiają się zwykle wątpliwości i pytania. Kredyt hipoteczny to nawet 13 kosztów około kredytowych takich jak np. ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie, podatek od czynności cywilno-prawnych, koszt notariusza, koszt wyceny, prowizja itp. Zachęcam do wyliczenia sobie zdolności żebyś mógł „z grubsza” oszacować czy Cię stać na kredyt, jednakowoż równie gorąco zachęcam do kontaktu ze mną po to, aby zadłużenie jakie na siebie bierzesz na najbliższe zapewne 30 lat było dla Ciebie przejrzyste i korzystne finansowo. 

Napisz wiadomość:

Jacek Niedałtowski – Doradca Finansowy Gdańsk, Sopot, Gdynia

Finanse to nie tylko moja praca, ale i moja pasja. Przecież najlepiej wykonuje się pracę, gdy sprawia ona przyjemność i tak też podchodzę do mojego zawodu. Nic bardziej nie przysparza radości niż zadowolony klient. Zatem posługując się językiem branżowym – inwestuję w siebie i zamierzam dążyć do perfekcji we wszystkich aspektach długofalowej pomocy klientowi w realizacji jego potrzeb, marzeń oraz planów finansowych.

Pracuję głównie na terenie Gdańska, Gdyni, Sopotu i okolic Trójmiasta, lecz aktualne możliwości komunikacji zdalnej sprawiają, że z powodzeniem obsługuję również klientów z całego województwa pomorskiego, a także pozostałych regionów Polski. Jestem otwarty na każdą formę kontaktu i współpracy. Poniżej znajdziesz wszelkie informacje, które pozwolą Ci na skontaktowanie się ze mną. Napisz lub zadzwoń w celu ustalenia terminu darmowej konsultacji. Więcej na temat współpracy ze mną przeczytasz TUTAJ.

Konsultacje przez telefon / online z doradcą finansowym

Jeśli nie masz czasu na osobiste spotkanie lub dzieli nas zbyt duża odległość, abyśmy mogli porozmawiać w cztery oczy, chętnie porozmawiam z Tobą telefonicznie lub przez videokonferencję. Konsultacje online w doradcą finansowym stają się coraz bardziej popularne ze względu na duży komfort i oszczędność czasu. Korzystam z wszelkich dogodnych dla Ciebie narzędzi w celu efektywnej komunikacji: telefon, e-mail, WhatsApp, Messenger (Facebook), Zoom. Skontaktuj się ze mną – ustalimy termin spotkania i preferowany sposób komunikacji.