Obejrzyj film lub przeczytaj poniższy artykuł

Bardziej szczegółowo temat wyjaśniam w filmie – zwłaszcza dla mieszkańców Trójmiasta.

Co tu dużo mówić – mamy od dłuższego czasu „boom” na rynku nieruchomości. Są zwolennicy, którzy mówią, aby nie przestawać kupować, a są i tacy, którzy wręcz krzyczą „ta bańka musi w końcu pęknąć!”. W tym krótkim artykule chciałbym pokazać Ci dwie strony medalu. Jakie są ryzyka, a jakie potencjalne korzyści inwestowania w nieruchomości na ten moment zarówno w rynku pomorskim, jak i w całej Polsce. To nie będzie jednoznaczna sugestia, a dywagacja z mojej perspektywy jakie są perspektywy na tym rynku na tą chwilę, czyli drugą połowę 2021 roku. Jako, że lubię tabelki i porównania poniżej krótkie zestawienie.

 

Szanse i zagrożenia mające wpływ na rynek wynajmu nieruchomości w 2021 roku

 

 

SZANSE

ZAGROŻENIA

Szacuje się że w Polsce brakuje 2 milionów mieszkań – łatwo policzyć, że nawet jeżeli deweloper buduje za jednym rzutem 200 mieszkań (to tylko moje przypuszczenia) to potrzebnych jest jeszcze 10 000 takich inwestycji. Jestem więcej niż pewien, że to sporo.

Praca i studia zdalne. Coraz mniej osób chce korzystać z najmu mieszkań, bo może swoją pracę wykonywać z każdego miejsca na świecie. A i owszem to spowodowało spadek popytu na mieszkania choćby w Warszawie lub Krakowie, ale mamy przeciw temu inny argument. Jaki? Jeśli ludzie z całego świata mogą pracować z każdego miejsca na świecie czy to aby nie zwiększy popytu na turystykę? Jeśli popyt jest wysoki to i ceny idą w górę. Kto na tym zyska? Rejony atrakcyjne turystycznie np. choćby Gdańsk. Ten ostatni aspekt powinien się oczywiście znaleźć po stronie szans.

W roku „covidowym” 2020 do Polski napłynęło ok. 34 000 obcokrajowców z czego blisko 30 000 z Ukrainy. Reszta to głównie Białoruś, Gruzja, Mołdawia i Korea Południowa. Dla porównania w roku 2019 dopływ nowych mieszkańców spoza granicy naszego kraju wyniósł około 50 000 osób. Biorąc pod uwagę, że Polskę trzeba zaliczyć do krajów rozwijających, prędzej czy później chętnych do zamieszkania w Polsce będzie coraz więcej. Jak szybko? Trochę zależy np. od sytuacji epidemiologicznej czy podatkowej.

Coraz to niższy współczynnik dzietności. Fakt, rodzi się nas coraz mniej. Ale z drugiej strony obserwując żyjemy dłużej bo medycyna idzie do przodu i obserwując to co się dzieje na zachodzie populacja będzie się skupiać w większych miastach. W aglomeracjach przewyższających 600 tys. mieszkańców na zachodzie żyje blisko 85% osób, a w Polsce jeszcze kilka lat temu było to około 25%. Idąc tym torem myślenia jeśli inwestujesz w nieruchomości nie chodzi o to żeby kupić mieszkanie byle gdzie, a liczy się lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.

 

 

Po tym jakże krótkim porównaniu już możesz zacząć kreować sobie wizję inwestycji w nieruchomości. Warto by było jeszcze natomiast przyjąć kilka okoliczności pobocznych, które mogą mieć radykalny wpływ na nawet wydawałoby się najatrakcyjniejszą formę inwestycji tego typu. Dużo osób mówi – kupię sobie mieszkanie i będę zarabiał. No i jednym się „udaje” a drugim nie. Dlaczego? Bo masz jeszcze sporo rzeczy do przeanalizowania.

 

Co powinieneś przeanalizować przed zainwestowaniem w mieszkanie na wynajem?

 

Przed zakupem nieruchomości powinieneś przede wszystkim odpowiedzieć sobie na poniższe pytania:

1. Czy chcesz wynajmować długo czy krótkoterminowo?

Oczywiście najwyższe stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie jest w przypadku najmu krótkoterminowego. To jednak wymaga zakupu mieszkania w bardzo dobrej lokalizacji, a zatem możemy się domyślać, że nieruchomość ta będzie droga.

2. Pod jakim kątem chcesz wynajmować mieszkanie?

  • turystyka,
  • studenci,
  • biznes,
  • zwykli mieszkańcy

Na to wpływ mają oczywiście:

  • (do znudzenia) lokalizacja – turysta będzie chciał mieszkać w miejscu dobrze skomunikowanym, blisko atrakcji turystycznych lub morza/gór, natomiast jeśli chcielibyśmy wynajmować mieszkanie firmom dla ich pracowników to powinno być ono zlokalizowane w pobliżu jakiegoś centrum biznesowego;
  • standard wykończenia – student będzie zadowolony jeśli będzie miał gdzie spać i się czasami pouczyć, natomiast wymagania pana managera będą już zgoła wyższe.

3. Chcesz wynajmować sam, czy za pośrednictwem pośrednika?

Pośrednik będzie pozyskiwał i rozliczał się z najemcami, dbał o porządek, a Tobie przypadnie jedynie inkasowanie płatności co miesiąc. Brzmi świetnie. Tutaj pojawiają się jednak kolejne aspekty do przeanalizowania – prowizja operatora w przypadku najmu krótkoterminowego, lokalizacja (aż mi głupio pisać to słowo po raz enty), standard wykończenia, marketing.

Załóżmy, że przeanalizowałeś powyższe i jesteś zdecydowany na zakup nieruchomości. To teraz kilka dodatkowych pytań. 😉

Kupujesz mieszkanie za gotówkę czy na kredyt?

W tej chwili kredyty są tanie, ale jak stopy procentowe pójdą do góry do poziomu sprzed kilku lat to na kredycie hipotecznym o wartości 300 000 zł Twoja rata skoczy nawet o 500 zł wzwyż. Pytanie czy jesteś na to przygotowany? A jeśli kupujesz za gotówkę pytanie czy nie stracisz płynności finansowej jeśli wszystko wydasz a mieszkanie będzie stało puste?

 

Kiedy i jakie zrobić ubezpieczenie mieszkania na wynajem?


Podczas wykonywania prac budowlanych ubezpieczenie nieruchomości nie działa. Dla towarzystw ubezpieczeń to zbyt duże ryzyko do podjęcia. Pytanie czy jak coś się stanie będziesz miał możliwość sfinansowania tego z własnych środków. A jak skończysz wykańczać mieszkanie to dolicz do swoich założonych wydatków również ubezpieczenie – lokatorzy potrafią sporo zniszczyć i remont jest wymagany znacznie częściej niż w przypadku użytkowania na potrzeby prywatne.

 

Jak dobrać odpowiednią ekipę budowlaną?


Tu jedynie mogę powiedzieć, że na rynku Pomorskim mogę kilka takowych polecić, ale nie jest to dywagacja finansowa, więc decyzję pozostawiam Wam 😉

 

Jaką formę rozliczania mieszkania przyjmiesz?


Projekt Nowego Ładu zakłada brak możliwości amortyzacji nieruchomości, więc jeśli zakładałeś robienie sobie kosztów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej to nic z tego. Pewnie trzeba będzie to realizować ryczałtem, czyli do 100 000 zł przychodu rocznie stawka wynosi 8,5%, a powyżej tej kwoty 12,5%. Nie polecam rozliczania się „na gębę”, bo rząd będzie bardzo mocno to kontrolował i szukał dochodów dla Państwa nie tylko w tym aspekcie, ale też w aspekcie „kopert”, czyli wynagrodzeń pod stołem. Zapowiedział to z resztą niedawno Minister Finansów. Zupełnie pobocznie – jeśli masz z tym problem w firmie zadzwoń/napisz, a pokażę Ci możliwości zalegalizowania takiegoż procederu.

 

Czy jesteś gotowy na podatek katastralny?


Podatek katastralny
to podatek, który funkcjonuje na całym zachodzie i wynosi od 1% do nawet 3% liczony od wartości każdej nieruchomości. Póki co rząd nie planuje go wprowadzić, ale kto wie… Warto być przygotowanym na wszystko. Jeśli masz mieszkanie warte 300 000 zł i zakładasz najczarniejszy scenariusz to Twój podatek w skali roku po wprowadzeniu tegoż podatku może nawet wynieść 9 000 zł!! Sporo… Biorąc pod uwagę Twoją inwestycję w nieruchomości rozważ i taką ewentualność i czy dalej opłacałoby Ci się tę nieruchomość wynajmować.

 

Podsumowując – czy warto inwestować w nieruchomości na ten moment? Moim zdaniem warto! Ale pod warunkiem, że zrobisz to z głową i dopasujesz planowaną inwestycję pod Twoje możliwości i potrzeby. Jeśli nie stać Cię na zakup nieruchomości, a chciałbyś mimo wszystko czerpać zyski z tego rynku to jest gro inwestycji, które pośrednio inwestują w nieruchomości, więc Twoje zyski będą zbliżone do stóp zwrot z wynajmu albo i nawet w niektórych sytuacjach wyższe. W tym przypadku jedyne co musisz to przeznaczyć określoną kwotę (często niedużą) pod inwestycję. Jest to tak złożony temat, że moim zdaniem warto to skonsultować ze specjalistą. Ot akurat masz okazję, bo jestem do dyspozycji i chętnie pomogę. 😊

Jeśli interesuje Cię interesuje Cię temat inwestowania w nieruchomości...

… to zapraszam Cię do kontaktu i darmowej konsultacji. Chętnie porozmawiam, udzielę profesjonalnej porady. 

Napisz wiadomość:

15 + 14 =

Zapraszam Cię również na mój kanał YouTube

Zapraszam Cię również na mój kanał YouTube na którym regularnie publikuję krótkie filmy edukacyjne w których w przystępny sposób tłumaczę nie zawsze proste zagadnienia z branży finansowej:

 
Doradca finansowy Gdańsk – Jacek Niedałtowski

Finanse to nie tylko moja praca, ale i moja pasja. Przecież najlepiej wykonuje się pracę, gdy sprawia ona przyjemność i tak też podchodzę do mojego zawodu. Nic bardziej nie przysparza radości niż zadowolony klient. Zatem posługując się językiem branżowym – inwestuję w siebie i zamierzam dążyć do perfekcji we wszystkich aspektach długofalowej pomocy klientowi w realizacji jego potrzeb, marzeń oraz planów finansowych.

Pracuję głównie na terenie Gdańska, Gdyni, Sopotu i okolic Trójmiasta, lecz aktualne możliwości komunikacji zdalnej sprawiają, że z powodzeniem obsługuję również klientów z całego województwa pomorskiego, a także pozostałych regionów Polski. Jestem otwarty na każdą formę kontaktu i współpracy. Poniżej znajdziesz wszelkie informacje, które pozwolą Ci na skontaktowanie się ze mną. Napisz lub zadzwoń w celu ustalenia terminu darmowej konsultacji. Więcej na temat współpracy ze mną przeczytasz TUTAJ.

Inwestowanie w nieruchomości

Jeśli chcesz inwestować w nieruchomości należy zaplanować dana inwestycję pod Twoje cele, oczekiwania i możliwości finansowe. Jeśli nie dysponujesz dostateczną gotówką lub wiesz, że nie otrzymasz kredytu hipotecznego to są również inne opcje, które pośrednio inwestują w nieruchomości. Możliwości jest wiele i każdą z nich należy najpierw sprawdzić. Ja mam w swoim portfelu tylko takie w które sam bym zainwestował. Jeśli chcesz wiedzieć więcej to zapraszam oczywiście do kontaktu. Wyjaśnię w czym rzecz.